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佛山出台新建装配式建筑项目容积率扶持措施

2018-08-31 16:00:29 广东电白建设集团有限公司 已读

  近日,佛山市印发《关于新建装配式建筑项目容积率扶持措施的通知》(以下简称《通知》),决定于2018年10月1日起至2020年12月31日,对全市部分新建装配式建筑项目实施容积率扶持措施。

 

那么,佛山究竟在哪些方面

对装配式建筑发展进行扶持?

其出台又有何背景和可行性?

以下是划重点时间——

适用容积率扶持措施的范围是怎样的?

 

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  《通知》明确,容积率扶持措施的实施对象是在下述土地上自愿申请采用装配式建筑,且通过设计阶段技术评价为装配式建筑的建设项目:《广东省人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑的实施意见》印发后至《通知》施行前已出让和划拨的土地、但未办理商品房预(销)售许可的,和在2018年10月1日至2020年12月31日之间以出让方式取得国有建设用地使用权、出让时未明确需采用装配式建筑的土地。

  容积率扶持措施如何实施?

  《通知》规定,项目建设单位申请采用装配式建筑后,项目属地区规划管理部门或市国土规划局(项目属地管理为市时)依据已给出的规划设计条件按程序审批。在审批项目规划方案、核定建筑面积时,根据土地使用权属单位和建设单位自愿实施装配式建筑的书面申请和建设管理部门出具的复函等材料提出审批意见。

  值得注意的是,规划管理部门在建设工程规划许可证中将为该项目备注应计容但不计容面积,以及明确应计容但不计容面积的功能。

  《通知》规定,在一宗土地交易内的项目中,应计容但不计容面积累计不得超过实施装配式建筑总面积的3%,同时累计不超过5000平方米。

  土地使用权属单位申请获得应计容但不计容面积时,还需与项目属地区国土城建和水务(利)局或市住建管理局(项目属地管理为市时)签订《监管协议》,明确装配式建筑项目的目标要求、考核方式、对应的违约责任(包括但不限于:自愿申请实施装配式建筑且获得应计容但不计容的鼓励性政策优惠的项目,若未按要求实施装配式建筑,则项目建设单位无偿将未按要求实施装配式建筑部分所对应的应计容但不计容面积交给监管协议的监管方,并划归国有资产和由监管方接收)等。由项目属地区国土城建和水务(利)局或市住建管理局(项目属地管理为市时)做好后继的监管考核工作,并及时将监管考核结果抄送国土部门。

  自愿采用装配式建筑时,项目建设单位需注意哪些内容?

  ➤ 1.建设单位需向项目属地区国土城建和水务(利)局或市住建管理局(项目属地管理为市时)书面申请采用装配式建筑。建设管理部门受理申请后,将及时出具复函。

 

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  ➤ 2.建设单位应按程序办理施工图审查

  《通知》规定,项目建设单位应在委托施工图审查时提供完整的装配式建筑设计专篇(即按照《装配式建筑评价标准》,在项目设计阶段以装配式建筑专项设计图纸、实施方案、技术说明书等形式表达的文件),施工图审查机构对审查合格的出具施工图审查合格书;对不合格、不提交或未提交完整装配式建筑设计专篇的不得出具施工图审查合格书。

  施工图审查合格后,向项目属地区国土城建和水务(利)局或市住建管理局(项目属地管理为市时)提交《佛山市装配式建筑项目设计阶段技术评价申请表》及相关材料,由受理部门组织专家会进行技术评价,并出具《佛山市装配式建筑项目设计阶段技术评价意见书》。在施工图审查阶段或装配式建筑项目设计阶段技术评价中,凡未达到装配式建筑标准的,建设单位应及时调整、变更设计,涉及规划建设方案调整的,应按程序向规划部门申请调整《建设工程规划许可证》。

  ➤ 3.自愿申请实施装配式建筑且获得应计容但不计容的鼓励性政策优惠的项目,在申领《房地产预售许可证》时,由项目属地区国土城建和水务(利)局或市住建管理局(项目属地管理为市时)明确标注应计容但不计容面积对应部位(必须为功能完整的商住单元),并明确该部位的位置、面积不纳入预售范围,项目属地区规划管理部门或市国土规划局加具意见。不纳入预售范围的面积不得少于应计容但不计容面积。

  ➤ 4.在房屋建筑工程质量验收和规划验收后,项目建设单位应向建设管理部门提出关于装配式建筑实施阶段技术评价的申请。项目属地区国土城建和水务(利)局或市住建管理局(项目属地管理为市时)将组织专家评审会进行技术评价,并根据专家评审会出具的意见出具装配式建筑实施阶段技术评价意见书。

  ➤ 5.实行装配式建筑项目获得的应计容但不计容鼓励面积不得减免土地出让金。项目工程竣工验收后,房产测绘报告书建筑面积超出地块出让合同约定建筑面积的,申请并获得应计容但不计容面积的企业仍需按相关规定补交土地出让金。补交的土地出让金按受理补交土地出让金业务之日的土地市场价格,不纳入土地返还的范围,也不纳入三旧项目溢价分成。

  ➤ 6.建设单位凭装配式建筑实施阶段技术评价意见书及相关文件,还需按程序办理各项手续。未按照规划设计条件、土地出让合同的相关约束条款实施的建设项目,按规定进行相应处罚。自愿申请实施装配式建筑且获得应计容但不计容的鼓励性政策优惠的项目,若未按要求实施装配式建筑,则由国土规划部门会建设管理部门依据相关法律法规和依据土地出让合同、监管协议等进行处理。

  那么,这一新规出台,到底有何可行性呢?

  记者从佛山市住建局了解到,近年,佛山市新建建筑规模巨大,每年在建建筑面积约达3000万平方米,其中房地产项目的开发建设占相当大比重,但绝大部分的新建建筑均采用传统的建造方式(现浇混凝土结构),而采用装配式建筑的则较少,这与目前装配式建筑在广东省的飞跃发展极不相适应。究其原因,与装配式建筑的技术新、配套未全、成本稍高有一定关系。

  2017年出台的《广东省人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑的实施意见》,其中第三条第(九)款提到“实施装配式建造方式,且满足装配式建筑要求的建设项目,其满足装配式建筑要求部分的建筑面积可按一定比例(不超过3%)不计入地块的容积率核算”。同年出台的《深圳市装配式建筑住宅项目建筑面积奖励实施细则》,当中第三条明确“奖励建筑面积不得超过符合装配式建筑相关技术要求的住宅项目建筑面积的3%,最多不超过5000平方米,奖励建筑面积无需修改已有法定规划”。深圳此实施细则已广泛实施,并在推广装配式建筑工作上取得可观成绩。

  由于佛山市已出让和已划拨的土地多数已开发建设,未开发建设部分不占大多数;另外,在《佛山市推广装配式建筑实施细则》实施后,部分拟出让土地将被要求实施装配式建筑,预计只有少部分土地的开发建设单位自愿申请建设“装配式建筑项目”;再者,《通知》要求“一个项目中,应计容但不计容建筑面积不得超过实施装配式建筑总面积的3%,同时不超过5000平方米。”因此,出台《通知》不会突破佛山市的控制性详细规划,也不会间接造成对市政基础设施和其他社会资源增加过大压力。

  而对于“采用装配式建筑的项目在建造成本中有一定幅度的增加,装配式建筑构配件生产企业不多,需要市场相互作用时,产品的价格相对供需平衡时高,对房地产开发建设企业的资金投入形成增量的压力”的问题,《通知》设置了应计容但不计容面积的上限,既能增强建设单位(特别是新建建筑中占比很大的民用住宅项目)应用装配式建筑的决心,也可科学约束激励的幅度。因此,综合《广东省人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑的实施意见》的意见和佛山市发展现状,并参考《深圳市装配式建筑住宅项目建筑面积奖励实施细则》,出台《通知》具有可行性。

       (来源:广东建设报;记者:黎莉芩)